פינוי דיירים מנכס מושכר, בכל עילה וסיטואציה, הוא עניין מורכב בישראל. החוק הישראלי נכתב בראיה סוציאלית שמעניק הרבה הגנות לדיירים השוכרים, גם במקרה שמבחינת בעל הנכס יתפס כהפרה מהותית של תנאי החוזה. פינוי דייר אינו יכול להתבצע ללא צו של בית משפט ובכל מקרה לבעל הנכס אין סמכות להפעיל כוח או לבצע סנקציות באופן חד צדדי ועליו להיעזר במשטרת ישראל במקרים כאלה. אחרי שזה נאמר, כשזה מגיע לפינוי דיירים פינוי דייר בדמי מפתח הוא האתגר הקשה ביותר.
הקושי בפינוי דייר בדמי מפתח
מנגנון דמי המפתח, שקיום רק במקרים נדירים נעשה בו שימוש, התפתח בשנותיה הראשונות של המדינה כאשר היה צורך לספק פתרונות דיור בני קיימא למאות אלפי עולים. הרעיון הוא שנותנים לבעל הדירה סכום הוני (בשעתו דובר על סכום של כמחצית משווי הדירה) שמקבע את זכויות הדייר. בנוסף, הוא נדרש לשלם דמי שכירות קבועים לא גבוהים שגם מקובעים (מלבד הצמדה למדד), השילוב הזה הופך את הדייר לבעל חזקה קבועה בדירה ומעניק לו חסינות מפינוי (גם במקרה שהנכס נמכר או מעוקל, הזכויות של הדייר מובטחות), גם היום יש בישראל עדיין אלפי נכסים מושכרים בדמי מפתח. אמנם זכויות דיירים בדמי מפתח אינם ניתנות להורשה, אך בפועל כאשר בן משפחה מתגורר יחד עם הדייר שמחזיק בחוזה לאורך שנים, בחלק מהמקרים יכיר בית המשפט גם בבן משפחה זה כדייר מוגן באותם תנאים, גם אם מחזיק החוזה המקורי נפטר.
עילות לפינוי דייר בדמי מפתח
נכון, על פניו פינוי דייר בדמי הוא כמעט משימה בלתי אפשרית, ועדיין יש מספר משרדי עורכי דין שהתמחו בסוגיה הסבוכה הזו ובהינתן עילה מתאימה יודעים להתמודד גם עם האתגר הזה. אלו העילות המרכזיות המאפשרות פינוי כזה:
דייר לא משלם
- תשלום שכר הדירה במועד הוא חובה יסודית של כל דייר, בין אם מדובר בעסקת דמי מפתח ובין אם בחוזה שכירות (מוגנת או לא מוגנת) אחר. העילה הנפוצה ביותר להוצאת צו פינוי היא 'פינוי דייר לא משלם', גם לדייר בדמי מפתח אין חסינות במקרה כזה.
שימוש לא חוקי בנכס
- עילה נוספת שמאפשרת פינוי של דיירים בשכירות מוגנת (ובכלל זה 'דמי מפתח'), קשורה לאופי השימוש בנכס. למשל, אם מדובר בנכס למגורים ונעשה בו שימוש מסחרי או להפך; אם הנכס משמש לפעילות לא חוקית (תחנת סמים, מועדון אירועים, בית בושת); אם הדייר לא מתגורר בנכס ומסבלט אותו במחיר גבוה.
גרימת נזק בזדון
- אם הדייר גורם לנכס נזק בזדון או מפריע לפעילות השכנים באופן לא סביר – גם זו עילה שבתי המשפט עשויים לקבל במקרה של פינוי דייר בדמי מפתח.
רוצים לשמוע יותר על פינוי דייר שלא משלם או פינוי דייר בדמי מפתח?
מוזמנים לפנות אלינו 'צדקה שוחט, משרד עורכי דין ומגשרים', שבין היתר מתמחים בסוגיות סבוכות של פינוי מקרקעין ופירוק שיתוף.
